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从美国和日本楼市泡沫破灭的历史，推导中国房地产未来走向
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1920年，佛罗里达州的查尔斯·庞兹，那个搞出“旁氏骗局”的家伙，最终被关进了监狱。他在里面待了整整五年，才终于重获自由。
这个一心想快速发财的老江湖，对白白浪费的五年时光深感后悔。他回到自己熟悉的佛罗里达，摇身一变成了地产界的新贵。通过编造假身份，他向投资客们开出了诱人的条件：只要拿出10美元，短短两个月就能翻三倍，净赚20美元。
尽管这个圈套显而易见，依然有不少人掉进了陷阱——他们坚信房地产能带来惊人的财富。这充分反映出当时佛罗里达房地产市场的狂热程度。
1926年，一场猛烈的飓风突袭迈阿密，导致超过百人丧生。别墅的屋顶被狂风卷走，花园里到处是散落的残骸。这场灾难让佛罗里达的房价瞬间暴跌，短短时间内，155家银行倒闭，无数人损失惨重。就连当时财力雄厚的银行巨头Wesley D. Manley也因这场打击精神崩溃。
全球首次房地产泡沫破裂的灾难性事件中，被誉为“庞氏骗局鼻祖”的庞兹，又一次栽了跟头。
庞兹对房地产情有独钟，主要是因为这行当本身就特别适合搞"拆东墙补西墙"的把戏。听说那会儿炒房炒得最凶的时候，全球的有钱人都带着大把钞票赶过来，他们连房子长啥样都懒得看，随便买张"购房资格证"就等着找下家接手了。
高峰期那会儿，房子的购房资格一天能倒腾八回，每倒一次价格就往上涨一截。
这就让人纳闷了：为啥美国一下子冒出来这么多土豪？
一战爆发导致了这一切。
在短短五年内，美国工业总产值从250亿美元飙升到640亿美元，百万富翁的人数增加了1.7万。战争结束后，美国继续向欧洲提供“胜利自由”贷款。由于欧洲工业尚未恢复，他们只能利用这笔贷款到美国大肆采购。
美元大量涌入市场，钱变得不值钱，物价自然水涨船高。为了控制局面，美国官方不得不采取对策，一方面刺激房市发展，另一方面设法让富人的资金留在特定领域，避免进一步加剧通胀压力。
那时候买房卖房基本是富人的专属活动，普通美国人根本不用为住房发愁。正因如此，风景优美的迈阿密成了地产泡沫的焦点地区——沿海一带建满了各种高档住宅，有地中海风情的豪华庄园，也有都铎式样的精致别墅，这些建筑沿着迈阿密的海岸线一字排开，处处彰显着奢华气派。
这次金融危机对普通百姓的冲击并不大，而那些炒作的富豪们虽然损失了一些财富，但远不至于伤筋动骨，反而对市场长远发展有利。正因为如此，即便上百家银行接连倒闭，美国政府也选择袖手旁观，没有出手干预。
在飓风肆虐后，其他州不仅没有伸出援手，反而散布谣言，声称迈阿密出现了攻击人的巨蜥，连基本的肉类供应都成了问题。更过分的是，他们还通过立法，阻止资金流向佛罗里达，导致大量资金被困在迈阿密的海滩上，无法发挥应有的作用。
这场经济危机看似是美方精心设计的陷阱，其主要目标就是让那些靠运气发家的富豪们手中的现金大幅缩水。
泡沫的爆发点这次没选在热闹的纽约，反而落在了偏僻的迈阿密，这背后自有道理。那些从欧洲来的有钱人和刚发家的暴发户，因为没啥根基，才愿意跑这么远，到南边两千公里外的“黄金海岸”去炒房。
从常理来看，美国政府维护资本家权益，怎么会突然对这些有钱人下手呢？
当时人们还没看清美元泛滥会带来什么后果——1926年佛罗里达房地产崩盘后，海量美元涌入了实体经济和股票市场。
大量美元涌入实体经济，导致产能严重超出需求，就像教科书里记载的倒掉牛奶、烧毁小麦的故事一样，正是这种现象的真实写照。
大量美元涌入股市，带来了更大的冲击。与房地产市场不同，股市投资几乎没有任何限制，普通百姓都能轻易进场。在巨额美元资金的推动下，美国股市不断攀升，民众纷纷借钱炒股，这种疯狂行为最终在1929年彻底崩盘，引发了资本主义历史上最严重的经济灾难。
这轮美国房市泡沫的破灭，反而给经济带来了积极影响。要是没有这次调整，金融风暴可能会更早爆发，破坏力也会更加严重。
简单来说：市场上钱太多，经济太热，要防止物价飞涨，炒高豪宅价格让那些有钱人掏腰包，反而对整体经济有好处。
政府发行的货币都是合法流通的，那些靠自身能力发家致富的人，也是正大光明地赚到了这些钱，总不能硬生生把这些资产收回来销毁吧。
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1926年，美国房地产市场崩盘，但对普通百姓影响不大，毕竟他们根本负担不起那些高档住宅。
即便是最基本的住房需求也几乎没受波及。举个例子，特朗普的爷爷当初只凭几千美元积蓄和几块小地皮，就在纽约搞起了平价住宅项目。他不仅没被经济泡沫拖垮，生意反而越做越大。
在经济危机席卷全球的艰难岁月里，特朗普家族逆势而上，持续拓展商业版图，最终发展成为享誉全球的地产帝国。
著名经济学家罗伯特·席勒在其著作《非理性的繁荣》中分析称：上世纪20年代期间，美国的房价走势基本保持平稳，没有太大起伏。
富人们炒房的热潮，对普通人买房的市场影响并不大。
倒霉的往往是那些没靠山的暴发户，他们要么是刚搬来的外地人，要么是敢冒险的炒家，这些人没根基没门路，成了经济调整中的炮灰也是意料之中的事。
掌握了这些背景知识后，重新翻阅《了不起的盖茨比》，你就能理解这部作品为何能在那个年代引发强烈反响，一跃成为"喧嚣年代"最具话题性的文学爆款。
盖茨比出身贫寒，在一战期间晋升为军官，战后靠倒卖酒类发家致富，置办了一栋气派的大宅子。结果他在自家干涸的泳池边，被老牌富豪汤姆设下圈套，用枪夺去了性命。
这本故事平平无奇的小说，怎么就在那会儿让那么多人感同身受呢？
现实太残酷：那些追求“美国梦”的新贵们，在政府和传统势力的夹击下，奋斗一生却难逃失败，最终名誉扫地，下场凄凉。
这简直跟现实一模一样。
经过这次风波，资本主义社会的新兴富豪们变得精明起来，他们明白炒房时不能单打独斗，必须拉上普通老百姓一起参与。
美国幅员辽阔，普通百姓和有钱人大多选择住在低矮的房屋中，富人区和普通住宅区划分得很清楚，想要改变这种状况并不容易。
然而日本的情况截然不同，国土狭小人口密集，居民普遍住在高楼里。富人和普通打工者的房子差别不大，主要就是面积有大小之分，这种模式操作起来特别简单。
在上世纪七八十年代，日本城市地区掀起了一股全民购房热潮，短短20年内房价飙升了44倍。人们普遍认为，房产是稳赚不赔的投资。为了迅速致富，许多普通民众不惜借下高额债务。
1990年，日本的房价涨到了历史最高点。那时候，东京一套普通住宅的价格甚至能卖到三四千万美元。有人开玩笑说，如果把整个东京卖掉，换来的钱足够把美国全买下来。
1991年日本房地产泡沫崩盘，东京的房价在短短三个月内狂跌65%，很多人辛苦积累的财富瞬间蒸发。这场危机让日本经济陷入长期低迷，至今仍未完全恢复。
日本经济长期低迷的根源并不在房地产泡沫，真正的原因在于苏联垮台后，日本在国际舞台上的重要性大幅降低。加上七八十年代印了太多日元，这些钱找不到合适的投资渠道，只能想办法让它慢慢贬值，否则一旦引发经济崩溃，后果将不堪设想。
通过大肆炒作推高房价，再亲手捅破这个泡沫，把政策失误的锅甩给房地产市场，尽管经济没什么起色，老百姓的日子勉强还能维持。
要是让巨额的日元在市场上随意流动，引发经济崩溃，不仅会导致国内生产总值大幅下滑，甚至可能引发民愤，让那些负责管理的人成为众矢之的，面临公众的强烈抗议。
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中国房地产市场接下来会如何发展？
历史总在不断重演，今天发生的每件事都能在过去找到影子。
自打咱们国家打开大门搞建设以来，短短四十载光景，就从一个制造小国摇身变成了全球制造中心。现在咱们的工厂生产能力，足足抵得上美国、日本和德国加在一块儿。可想而知，在这快速发展的年头里，咱们印的钞票可没少往外发。
全球疫情和贸易摩擦的双重冲击下，市场从繁荣转向低迷，大量闲置资金该何去何从？
最理想的方式是推动一次全新的产业变革，建立一个创新的经济增长点，把这些过剩的资金有效引导过去。这是最优方案，如果能够成功实施，房地产市场就不用承担巨大的风险压力。
走这条路简直是难上加难，得看老天爷给不给面子，还得靠周围环境配合，再加上个人努力才行。咱能不能碰上这样的好机会，还真不好说。
要是新兴产业带不动经济，房地产终究还得扛起它天生的担子——说白了，这行当从诞生那天起，就注定要消化掉大量资金。
做该做的事，没什么好丢脸的。
中国的制度优势非常明显，对市场的调控能力远超日本，即便我们遇到类似的经济波动，也不会像日本那样陷入困境。
假如这个道理说得通，咱们就能得出一些有边界的推断。
首先，大城市的刚需住房，特别是那些发展完善的区域，风险相对较小。这并不是因为地段特别优越，而是由于这些地方的购房者大多是普通居民，而非投机者。这些居民是社会稳定的基石，他们的基本权益必须优先得到保障。
其次，县城的房产投资风险较高，这并非由于人口外迁或经济衰退，而是因为当地生活成本低廉，居民有多种选择，即便返乡务农也能维持生计，因此这类地区往往容易被忽视和边缘化。
第三，新开发区和富人区的豪宅其实隐藏着不小的隐患。普通家庭很少会选择这些地方安家，更多是炒房客的聚集地。既然是投机行为，风险自然由他们自己承担。至于那些富人，他们手头资源丰富，房产只是其中一部分，特别是那些新晋富豪，即便资产缩水，对社会的冲击也不大，甚至可能缓解一些贫富矛盾。如果要进行货币调控，这类人群显然是最不稳定的因素。
再提醒一下：真正让人担心的，不是住宅建筑的问题，而是那些在过去二十年里翻云覆雨的私营房地产公司。
如今这个局面，到底该由谁来承担责任呢？
都是你们这些不守规矩的商人惹的祸！
#百家说史品书季#